Методика Расчета Рыночной Стоимости Аренды Коттеджа

Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке стоимости аренды коттеджа с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:

Рыночную стоимость земельного участка, на которой располагается коттеджКоттедж – загородный индивидуальный одно- двух-этажный жилой дом с приусадебным участком., предлагаемый в аренду

Восстановительную стоимость сдающегося в аренду коттеджа или стоимость замещения

Величину накопленного совокупного износа коттеджа, предполагаемого для аренды

Рыночную стоимость коттеджа затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости за минусом износа

Особенность применения затратного подхода к определению стоимости аренды составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) коттеджа и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительствоОтрасль материального производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения: готовые к эксплуатации здания, сооружения и их комплексы. точной копии оцениваемого коттеджа, который предполагается сдавать в аренду, с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ, составляющих и структуры технологического процесса.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство коттеджа, имеющего с оцениваемым коттеджем эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки техпроцесса.

На практике применяются четыре основных способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

Метод количественного анализа стоимости аренды коттеджа.

Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам) стоимости аренды коттеджа.

Метод сравнительной единицы аренды коттеджа.

Индексный метод аренды коттеджа.

1. Метод количественного анализа стоимости аренды коттеджа

Заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом

2. Поэлементный способ расчета стоимости аренды коттеджа

Представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок стоимости аренды коттеджа. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов: 1 м3 кирпичной кладки 1 м2 кровельных покрытий единицы техпроцесса и т.п.

3. Метод сравнительной единицы стоимости аренды коттеджа

Основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств коттеджа, который собираются сдавать в аренду со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового коттеджа. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого коттеджа подбирают коттедж-аналог, сходный с оцениваемым коттеджем по конструктивным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1м3, 1м2 и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки стоимости аренды коттеджа и благодаря этому широко применяется оценщиками.